Защита прав залогодержателя в случае оспаривания сделки по приобретению имущества залогодателем. Добросовестный залогодержатель

Раздел «Услуги для граждан» / «Услуги для юридических лиц»
Подраздел «Банкротство»
Связано с подразделом «Адвокат по недвижимости»

Как известно любая сделка может быть оспорена по тем ли иным основаниям. В настоящей статье рассматривается случай оспаривания договора купли-продажи недвижимости, которая после приобретения была передана в залог залогодержателю по заемному обязательству. В статье раскрыт аспект оспаривания сделки по специальным основаниям предусмотренным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Подчеркну, что для целей определения тактики и стратегии защиты прав залогодержателя не имеет особого значения основания оспаривания сделки по при приобретению имущества залогодателем, которая в последствии была передана залогодержателю.

Первое, что необходимо знать залогодержателю, он вправе и должен участвовать в судебном процессе по оспариванию сделки, в качестве третьего лица. В случае не привлечения его к участию в деле он вправе требовать отмены судебного акта по процессуальным основаниям.

Основания к этому выводу служит вывод о том, что суд принявший судебный акт о признании сделки недействительной и обязав Ответчика передать полученное по сделке фактически принимает решение по правам и обязанностям Залогодержателя, при этом не определив статус залогодержателя, не решив вопрос обременения.

Отдельно следует отметить, что в процедурах несостоятельности (банкротства) права залогодержателя регламентированы, как по срокам реализации, так и по порядку действий Залогодержателя, включая право на включение в реестр требований кредиторов, право на определение порядка продажи имущества и прочее.

Состоявшийся судебный акт без участия залогодержателя создает правовую неопределенность, как в отношении прав залогодержателя, так и в отношении самого имущества, поскольку судьбу договора залога суд в этом случае не разрешает. Указанное недопустимо.

Я, как адвокат, считаю и отмечаю, что ипотека, установленная в пользу залогодержателя собственником имущества, пусть даже предположительно и с оспоренным правом собственности в отношении спорного имущества (в силу признания сделки по приобретению оного недействительной), тем не менее, сохраняется. В обоснование этого вывода следует отметить следующие выводы из судебной практики:

В рассматриваемом случае разрешение вопроса о действительности сделки купли-продажи, послужившей основанием для регистрации права собственности покупателя (залогодателя), поставлено в зависимость от добросовестности последнего, исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота. Следует признать, что залогодержатель вправе самостоятельно использовать аналогичный способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность, особенно в тех случаях, когда имущество по спорной сделке выбывает из собственности по воле продавца, а не является похищенным.

Спор о недействительности договора купли-продажи имущества, обремененного впоследствии ипотекой, обусловлен конфликтом интересов, возникшим между Должником и его кредиторами и ни как не относиться к Залогодержателю.
В случае признания залога невозникшим (в связи с тем, что договор залога, заключенный несобственником, является ничтожным) на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением Должником и его отдельными кредиторами, прочими контрагентами, при отчуждении имущества по договору купли-продажи. Риски и их последствия, прежде всего, внутренние взаимоотношения Должника с названными лицами. Залогодержатель в них не участвует.
Залогодержатель, предоставляя залогодателю денежные средства под залог недвижимости, прежде всего полагается на записи о праве собственности другого лица — залогодателя — на указанные объекты в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Кроме того, что бы оспорить права добросовестного залогодержателя необходимо иметь доказательства того, что залогодержатель, принимая недвижимость в залог, знал о существовании связывающего залогодателя (покупателя недвижимости) и продавца недвижимости иными, кроме купли-продажи, взаимоотношениями. При защите прав залогодержателя необходимо подтверждать, что он действовал разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, не мог установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по сделке целью которой является причинение вреда кредиторам.

Указанные выводы основаны на правовых позициях, сформулированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2763/11 и от 07.06.2012 N 16513/11, которые допускали в период до 01.07.2014 толкование действовавшего законодательства в пользу сохранения залога в случае недействительности сделки, на которой основывалось право собственности залогодателя на предмет залога, при добросовестности залогодержателя, не имевшего возможности, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, установить соответствующие пороки такой сделки.

Кроме того, указанный вопрос косвенно вошел в обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, а также нашел отражение в Определении Верховного Суда РФ от 24.01.2017 г. по делу N 310-ЭС16-14179

Дополнительно следует привести постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 30.06.2017 г. по делу N А26-8858/2016
«В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 335 ГК РФ если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и договором залога.
По общему правилу статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Как верно указали суды, ООО «Энигма», предоставляя генеральному директору ООО «Терция» денежные средства под залог недвижимости, полагалось на записи о праве собственности залогодателя на спорное помещение в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В деле нет доказательств того, что ООО «Энигма», принимая помещение в залог, знало об отсутствии у ООО «Терция» права распоряжаться данным имуществом в связи с неуправомоченностью его предыдущего отчуждателя (ООО «Антарес»).
Кроме того, из материалов дела не следует, что ООО «Энигма», действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, могло установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по ничтожной сделке.
В связи с этим оснований для выводов о признании ООО «Энигма» недобросовестным залогодержателем и о прекращении ипотеки вопреки доводам подателя жалобы не имеется.
Основания для применения положений абзаца третьего пункта 2 статьи 335 ГК РФ, согласно которому правила о сохранении залога в отношении вещи, которая была передана добросовестному залогодержателю лицом, не являющимся в свою очередь ее собственником или иным образом надлежаще управомоченным распоряжаться имуществом, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли, также отсутствуют.»

Что касается прямого регулирования, и непосредственно нарушений норм материального права, то они отмечены в положении пункта 2 статьи 335 ГК РФ: Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Это отличная формула для выстраивания позиции по защите прав залогодержателя. Кроме того, концепция прошла стадии судебного рассмотрения и нашла свое подтверждение.

Защищайте свои права с умом!

Защита прав залогодержателя в случае оспаривания сделки по приобретению имущества залогодателем. Добросовестный залогодержатель

НАПИШИТЕ МНЕ

Контакты

ОФИС В МОСКВЕ

ОФИС В ПЕТЕРБУРГЕ